城 上 之 城

——晋安新商圈巡礼

练泊良

世界城市的诞生与发展有多种不同的模式，但有两条主线极为重要：一是王城建设，围绕着王城聚居大量的贵族阶层，周边逐渐形成都市，西安、北京、伦敦、莫斯科、开罗等是这类城市的代表；另一类发端于交通集市，以商业聚集自发形成城市，成为一个时代繁荣的标志，扬州、泉州、上海、香港、纽约等就是这类城市的典型代表。

晋安区虽不是独立的城市，但作为福州城市的发祥地之一和当代商圈最集中的地方，两者兼而有之，新店发掘的西汉古城，据考古介绍，先于屏山南麓冶城数十年，是古代闽越王城时期的遗留，王城标志明显；而当代以市场为依托建设的火车站、五四北泰禾、紫阳商贸中心、世欧王庄、东二环泰禾等晋安新商圈，则是以商业为依托，带动产业升级，促进居住、楼宇等城市要素聚集，成为城市繁荣的标志，是商贸时代典型的新城区。据统计，2015年晋安区生产总值达到499.7亿元，其中商业的贡献率巨大，全区社会消费品零售总额586.3亿元，是带动全区经济发展的重要支柱。

一

火车站商贸城是晋安区最早的商圈，上世纪中后期与中亭街、东百商圈齐名，是老福州三大著名商圈之一。当时，商贸城的辐射范围很广，远至马尾、仓山工业区的消费者，都专门到这里来逛市场，选购商品，可谓影响巨大，辉煌一时。

整个商圈有着上万个摊位，经营门类、商品齐全，既有主题百货、手机电器、美食，也有各式时尚服装鞋帽箱包皮具、旅游纪念品、化妆品、美容服务等，随着时间的推移和市场的演变，晋安区有关部门会同经营者不断优化火车站商贸城的功能布局，引导福州最旺的人流成为商流钱流。

随着福州火车站（北站）列入国家东南枢纽建设之中，一个城市吐纳功能最强的区域获得了不断注入的新鲜血液，人流量持续攀升，也为商贸城的拓展带来了新的商机，如何稳住顾客，体现着经营者的商业智慧。

对此，商贸城郑副总经理很有信心，他说：“火车站商贸城将与时俱进，不断更新商业模式。现在商贸城的经营虽然比过去有所弱化，不仅要面对电商的竞争，还要面对众多商业综合体的竞争，暂时出现一些困难在所难免，但作为晋安区最早的大商圈，还有即将开通的地铁与高铁、动车、长途汽运、华威汽运机场专线等立体交通的叠加效应，相信我们的市场辐射能力不仅会得到恢复，而且还将稳步提升。同时，火车站周边居民区改造之后，也需要我们提供更多的商业服务，这些都是机会。”

火车站所在地的晋安区茶园街道办事处，是商圈的管理者也是获益者，他们为了吸纳规模企业，围绕着商贸圈的建设与综合配套的升级完善，不断拓宽思路，提升档次水平，在商贸城周围规划建设了总部经济和楼宇经济区，形成与交通人流相适应的办公经济，成为跨界的经济综合体。这些企业也为街道办事处提供了稳定的财源，到2015年年底，火车站周边形成了2个工业小区，7家总部经济企业，18家重点骨干企业，财政收入达到29．47亿元，强大的财政，反过来又为商圈的进一步升级改造提供了条件。

二

五四北泰禾广场是泰禾集团第一个城市综合体，聚人就是聚财。据测算，在综合体三公里范围内的居民超过十万人，这里的住宅在福州也属于中高端层次，其中有著名的万科、建发、居住主题公园、君临香格里、东方高尔夫花园等数十个项目。居民具有较强的消费能力，市场消费需求很大，但是这里不是传统的商业区，缺少大型超市和购物中心，居民购物非常不便。

泰禾集团通过调研，作出了开建五四北、同时也是集团第一个商业综合体的大胆决定，究竟能不能成功，当初的决策者也是颇为踌躇。能不能有效引导客流，改变人们不在五四北购物的消费习惯，是对决策者一个不小的考验。

人们常说，没有做不到的商业，只有想不到的方法。奇迹与风险并存，但终究要揭幕。泰禾在这里建起了主体9层的购物中心，30万平方米的建筑面积，购物中心就有12万平方米，这是前所未有的勇敢试验，因为这是五四北，人们思想中的商业荒地。配套的停车场有1500个车位，还首创了更贴近年青人需求的“24小时”非凡消费动线，可以全天候无缝隙地为消费者提供服务。

荟萃人气品牌，展现个性触角；汇聚休闲娱乐，打造亲子乐园；演绎都市生活，搜罗奇珍异味。在做了一系列的充分准备之后，2013年9月26日，承载着梦想与挑战的五四北泰禾商业广场在一片啧啧声中开业，聚集了200多个高端品牌，开业当天录得了35万人次的流量，2400万元的营业额。这个业绩，刷新了福州的商业纪录，其中优衣库单日销售40多万元，沃尔玛当日销售200多万元，都超越了单店开业的业绩纪录，一下子吊起了市场的胃口，令人刮目相看，一炮打红之后的五四北泰禾也为明天带来了憧憬。

现代城市聚居了巨大的人流，带旺了物流，使商业扩张成为最激荡人心的竞争热点。

泰禾商业的奇迹，战胜了人们的传统思维，只要能聚拢人气，就能在商业荒地上建起新的商圈。五四北泰禾商业广场的影响力，不仅在周边，也影响到了仓山、台江、马尾的消费者。

现在，沃尔玛福州旗舰店、中影国际影城巨幕影院、世界前沿的时尚品牌、中国特色的丰富美食城、潮流数码以及SOHO办公室、文化创意城等等已经在大商圈里聚集，越来越丰富的商业元素与文化创意细胞结合在一起，将会暴发出更多新的能量。

人们会说，五四北的商业是有根的，她将与这里聚集的文化创意和SOHO办公体系一起，推动福州的产业转型，成为福州商业与文化融合的一个典范。

2013年，凭借五四北泰禾广场的成功，泰禾集团也获得了该年度的中国商业地产项目品牌价值TOP10。

如今当人们再次讲起五四北时，闪过的第一个画面已经不是渔塘，而是五四北泰禾广场了。人流，商流以及文化创意的火花，为五四北的未来增添了丰富的想像空间。

三

紫阳商圈最早拉开福州城市商业重心东移的序幕，是福州东扩的商业引擎。

没有商业，就没有城市。商业最能牵动一些人的敏感神经，在紫阳商圈开始建设之时，便有不少先知先觉者纷纷占据要隘路津。而后发的紫阳国际商业项目，却看准了圈内的需求和不足，将商圈本身未接上的链条连上来，完善商业的综合系统配套，建起了总面积达11657平方米的5A级写字楼，同时在开建福州首座可停千辆汽车的立体停车场。这一大胆的举动，让紫阳商圈在钢材市场搬迁之后获得了最为华丽的转身，重新凝聚了商业人气。也让五四路、江滨一带CBD的白领多了一个高大上的选择，眼睛看过来，晋安也有CBD，总部经济正风雨兼程向这里集结。

2005年9月25日，有世界现代商业大卖场旗舰之称的“家乐福”，选择在交通方便，人气渐旺的紫阳商业中心启航，在当时着实艳煞了不少福州人祈盼的目光。潮流般涌进的人群，使得家乐福收获了福州的第一份热情，也收获了家乐福入闽后的第一份喜悦，更带动和促进了的福州商业的蜕变。

四

2010年3月，福州启动了全省最大的王庄片区旧改项目，同时将商业建设纳入到旧改当中，为福州城市东扩南进建立了重要的战略连接线。也成为晋安、鼓楼、台江三区中心地带最大的商业辐射源，在赋予其“国际时尚乐享中心”的定位之后，更是将五四路CBD，江滨CBD等福州人口聚居旺地串成一线，跳出了三五公里辐射圈的狭小圈子，升级为当时福建规模最大的城市综合体和实力强大的商业辐射圈，并与北边的紫阳商圈相呼应，顺利成为福州的时尚中心。世欧王庄商业综合体开业当年，便被博鳌亚洲论坛房地产年会评为“亚洲最佳城市商业综合体”，展现了福州商业发展的非凡魅力。

世欧王庄的负责人说，我们把未来搬到现在，让顾客从这里看到清晰的明天。同时商圈为适应居民之需，一是不让喧嚣走出墙外，二是尽可能多地提供更高品质的综合服务。

世欧王庄的巨大商业综合体里面，不仅有中央旗舰购物中心、慢艺术主题街区、双子塔写字楼，还有多处人化性的独特的设施。为了稳住和吸纳客流，还创造性地建起了省内惟一的商场内四季不变的巨型雪地滑冰场，成为少年朋友的幸福乐园。

现在，世欧王庄回迁的高端收入居民超过十万，一公里范围内的城市常住居民有三十万，每日的客流量达到十万人次，年销售额超过十亿，是福州市区人口密度最集中的区域之一。南北分区的完整的商业链条，正吸引着越来越多的消费人群，它能够满足不同顾客群的需要，不论是以国际精致生活中心定位的南区，还是以国际时尚潮流中心定位的北区，都集中了前沿的时尚生活元素。体现了服务消费的品格与精神，引领福州商业走向特色消费、家庭娱乐与商务休闲为一体的新时代。

五

福州最大的商圈莫过于东二环泰禾广场。2015年12月30日，东二环泰禾综合体众多商业项目中最关键的一环泰禾广场开业。三天200万的人流量，创造了福州前所未有的天量，营业额突破了8000万元，缔造了福州新的商业神话，并顺利地将福州商业中心拉到了东二环时代。而与之配套的还有几个在建的大型商业中心，如体育专业商场迪卡侬、文化娱乐消费集群等。东二环商圈的吸引力到底有多大，这里的商业潜能究竟在哪一个层次？要在泰禾广场、泰禾新天地、文化娱乐集群、世界级酒店集群、中央商务集群、金尊府等六大板块和周边众多居住区建设完成并入住之后才会看得到答案。现代商业，任何人已不可能通吃，也不能

靠单一的模式生存。生活的多样化造成消费的差异化，必然带来不同的需求。晋安区新商圈的发展与立脚点，遵循了这个法则，以差异化经营为圭臬，东泰禾150万平方米商圈的写意诞生，象横空出世一样，聚合了多种经营形式与主题功能元素，使得福州商业的恢弘气度连升数级，惊艳全城。一下子超越了不少时尚的大都市，跻身到与世界同步、与国内一线城市比肩的高端水平。建设者泰禾集团本身也跃升于国内一线房地产开发与经营前列，成为开发者、经营者、居民与众多顾客多赢的一个标志性项目。为福州提升城市形象树立了一个新标杆，同时让顾客有了更多的眺望与遐想，获得了更多的选择空间。

投资5000万元的东泰禾中心区水秀，实现了艺术与商业的完美融合，色彩斑斓，美轮美奂，是一个看过之后就忘不了的舞台。人们从各个角落涌到这里，欣赏她神话般的变化，她那璀璨煊烂的光，瞬间冲向天空的水柱，流露了人们借物寄托美好情感的愿景。

东二环泰禾商圈填补了福州的消费空白点，吸纳了众多奢侈商品，是福州商业迈向国际高端购物中心的成熟标志。

旧时十大经商要策首条就是“知地取胜，择地生财”，东二环泰禾商圈的形成，正是“知地”所然。这里作为交通要冲，相对福州其他区域来说，回旋余地更宽，可以根据愿景来规划建设，逐步完善，达到“择地生财”的目标要求。

不断聚纳人流，不断完善与创造高端的消费元素，东二环泰禾商圈的能量聚变，提高了人们对福州商业的激情期待，开放性的SOHO办公楼集群与泰禾新天地也将完全打破CBD的单一形式，融合设计之美与创造之美的意境，将成为福州乃至全省聚纳总部经济的又一个新高地。

东二环泰禾商圈，让我们看到了福州的世界，也让世界看到了未来的福州。

城市，永远没有边缘。

商圈，永远不会定格。

晋安，不断信步前行。

在城市的规划建设中，商业聚集，大型居住区改造，CBD崛起，为新商圈的快速成长准备了充分的条件。

在趋势面前，没有什么是固定的，一切都在遽变之中。昨天的中心今天可能成为边际；昨天的郊区今天却成了新的城市中心。随着晋安亭江隧道、晋安贵安隧道的开建，福州城市向东发展的格局将得到进一步确认。晋安将借助便捷的交通环境，不断提升商圈的影响力，助力福州的城市蜕变。

晋安商圈，正在铸就福州城市新的商业灵魂。她永不停歇地延伸着福州的品质文化，让城上之城的光辉更具包容更有活力。

（原载于福建省炎黄文化研究会、省作协“走进八闽”文化采风系列之《走进晋安》；图片来源于网络，如有侵权请联系删除）